アメリカでの不動産、生命保険、投資信託への投資と資産計画、相続税対策

「モゲージ」というのは、普通住宅ローンのことを指しますね。そこで、「リバースモゲージ」と言いますと、「反対向きのモゲージ」というわけで、家を担保に借りる点では住宅ローンと同じなのですが、普通のローンのように毎月返済をするかわりに、毎月一定の金額を、その家に住んでいる限り一生受け取り、借りた人が亡くなるまで返済の必要がありません。これは、すでにリタイアしている高齢のホームオーナーで、住宅ローンを返済ずみか、残高が少ない人が、家の価値を利用して、引退後の生活の質をグレードアップするためのものです。

２．リバースモゲージを借りれる条件は何ですか？

６２歳以上で、自分が所有している住宅に住んでいる人であることが前提条件です。夫婦の場合、２人とも６２歳以上でなければなりません。一軒家、４ユニット以内の住宅、タウンハウス、ＦＨＡの基準を満たすコンドミニアムやマニュファクチャード住宅などは普通問題ありませんが、モービルホーム、、ＣＯＯＰは、リバースモゲージの対象にならない場合も多いので、事前にお問い合わせください。

３．リバースモゲージは、高齢になって財産が家だけしかなく、お金に困っている人が利用するものだと思っていましたが？

そうばかりとは限りません。リバースモゲージは、ファイナンシャル・プラン、リタイアメント・プランの一環として、収入の金額や貯蓄のあるなしに関わらず、多くのシニアが利用しています。

４．リバースモゲージを借りるには、家のローンが返済済みでなければならないと聞きましたが？

それは間違いです。ローンが残っていても、リバースモゲージを借りることができます。ただし、リバースモゲージを借りたら、その中からまず残っているローンをまず返済しなければならないため、手元に来る金額がその分少なくなります。

５．リバースモゲージを借りると、家の名義が銀行になってしまいますか？

そのようなことはありません。家の名義に変更はありません。

６．クレジットが悪いと、リバースモゲージを借りれませんか？

通常の住宅ローンと違い、リバースモゲージの場合、クレジットは関係ありません。

７．収入がないと、リバースモゲージを借りれませんか？

収入のあるなしは関係ありません。

８．家の名義が息子と共同名義になっている場合でも、リバースモゲージを借りることができますか？

共同名義の場合、オーナー全員が６２歳以上でなければ、リバースモゲージを借りることはできません。

９．家の名義がリビングトラストになっていますが、リバースモゲージを借りることはできますか？

お持ちのトラストが、Revocable Trust （レボーカブル・トラスト）ならば、問題ありません。リビングトラストは普通レボーカブルトラストですが、そのトラストを作成した弁護士に確認するか、または、トラストの書類に記載されていますので、ご確認ください。

１０．リバースモゲージを借りていると、私が死んだあと、銀行が私の家を売却して、リバースモゲージを返済に充てるのでしょうか？

亡くなられたあと、家は相続人（子供さんなど）が相続します。そして、相続した人が、その家を売却するか、リファイナンスして、借りた金額を返済します。売却して、リバースモゲージを返済した後に残った金額は、相続人のものです。

１１．リバースモゲージは、いくらまで借りれるのでしょうか？

借り入れることのできる金額は、家の価値、オーナーの年齢、家の場所、ローンが残っていればその金額によって決まります。また、郡によって、借り入れできる最高額が決められています。（ロサンゼルス郡の場合、２００６年１２月現在、限度額は約＄３６万ドル）また、リバースモゲージにはいくつかの種類があるので、それによっても借りれる金額が違ってきます。お見積もりは無料ですので、田口までお気軽にお問い合わせください。

１２．リバースモゲージで借りたお金は、一括で受け取るのでしょうか？

受け取り方には次の３種類があり、このうちの２種類以上を組み合わせることもできます：（１）一括で受け取る（２）クレジットラインで受け取る－この場合、好きなときに、必要な金額だけ引き出すことができます（３）毎月同額を、一生、または一定期間受け取る

１３．リバースモゲージを借りるのにかかる手数料などの費用はどれくらいでしょうか？

家を購入する時のローンの費用と同じくらいの費用がかかりますが、リバースモゲージは政府のプログラムであるため、銀行がチャージしてよい費用には制限があり、また手数料などには、金額の上限が設けられています。

１４．家の価値の査定は、どのようにされるのでしょうか？

政府認定の鑑定士（ＦＨＡＡｐｐｒａｉｓｅｒ）が査定します

１５．弁護士を雇う必要はありますか？

その必要はありませんが、全米リバースモゲージ協会とAARPでは、リバースモゲージを借りる前に、税金関係の専門家に相談されることを推奨しています。

１６．リバースモゲージを借りることで、ソーシャルセキュリティーに影響がありますか？

通常のソーシャル・セキュリティー・インカムには影響はありません。ただし、低所得者のための、Supplemental Security Income (SSI) を受け取っている方、メディカル（低所得者用医療費保険）を受給している方は、リバースモゲージで借りたお金を一括で受け取って銀行に入れることにより、Liquid Asset の限度額をオーバーしてしまい、受給資格を失くす恐れがあります。リバースモゲージをクレジットラインで利用することにより、これを避けることができます。

１７．リバースモゲージで受け取るお金には、税金はかかりますか？

収入とはみなされませんので、税金はかかりません。

１８．リバースモゲージは、借りた本人が死ぬまで、全く返済しなくていいのですか？

借り手が亡くなった時以外に、担保にした家を売却した時、担保にした家の名義を別の人に変更した時、または、担保にした家から引っ越した時には、返済しなければなりません。また、家の火災保険と固定資産税の支払いを遅延なくしていること、家のメンテナンスをしていることが、リバースモゲージ契約書に条件として記載されており、これを怠ると契約違反になって返済を求められる可能性がありますので、ご注意ください。

１９．リバースモゲージを借りたあと、家の価値が下がってしまったらどうなるのでしょうか？

リバースモゲージの契約は、万が一、家の価値が下がって、売却金額がローンの残高より低くても、オーナーには一切責任がないという契約になっています。また、リバースモゲージを借りる際に必ず加入しなければならないモゲージ保険は、このリスクをカバーするためのものです。

２０．リバースモゲージの金利はどのように計算されますか？

リバースモゲージの金利は、変動金利で、種類により、下記のように計算されます：

最も多く利用されている、ＨＥＣＭというリバースモゲージの場合、「1-Year U.S. Treasury Constant Maturity Rate」というインデックスに連動して、毎月、または毎年変動します
毎月変動するローンにするか、１年ごとに変動するローンにするかは、借りる人が選択します
毎月変動の場合、金利は、1-Year Treasury Rate + 1.5% です
毎年変動の場合、金利は、1-Year Treasury Rate + 2.1% です
２番目によく利用されている、ＦｉｎａｎｃｉａｌＦｒｅｅｄｏｍＣａｓｈＡｃｃｏｕｎｔというリバースモゲージの場合、金利は、次の６ヶ月間の金利が、現在のＬＩＢＯＲインデックス(London InterBank Offered Rate) + マージンです。マージンは、オプションの種類により４％または５％です。

借り入れ前に、金利がどのように算出されるのか、金利の変動の頻度、ＣＡＰ（上限）、マージンなどをご確認ください。

２１．リバースモゲージで借りたお金の使い途には、何か制限はありますか？

全くありません。何に使ってもかまいません。ただし、ＡＡＲＰでは、リバースモゲージを借りて、そのお金をハイリスクの株やミューチュアルファンドなどに投資しないように指導しています。

２２．リバースモゲージを借りたあと、家を貸すことになったり、売ることになったら、どうなりますか？

オーナーがその家に住んでいる限り、返済の必要はありませんが、その家を売ることになったり、賃貸する場合は、リバースモゲージを返済しなければなりませんので、ご注意ください。

２３．最終的な返済額は、どのように算出されますか？

借りた元金、金利、モゲージ保険の保険料（HECMの場合）、銀行の手数料、借り入れの時にかかったローン費用、などの合計です。毎月、明細書が送られて来ますので、確認することができます。

２４．リバースモゲージはリファイナンスできますか？

できます。

２５．リバースモゲージを借りるのに、カウンセリングに行かなければならないと聞きましたが？

そうです。リバースモゲージはシニア向けの政府のプログラムですので、政府認定の機関で、約１時間のカウンセリングを受けなければなりません。カウンセリングといいましても、リバースモゲージがどのようなものか、また他にはどのような選択肢があるかの説明を受け、借りる人が本当にリバースモゲージに適しているかどうかを判断するためのもので、このようなチェックポイントが設けられていることは、返って安心と言えます。

２６．リバースモゲージを申請してからお金を受け取るまで、どれくらいの期間がかかりますか？

通常、４０日前後かかります。

２７．リバースモゲージはどんな人に向いていますか？

一生その家に住むつもりの人、もしくは、最低でもあと５年以上は住む予定のホームオーナーで、６５歳以上のシニアに向いています。高齢のほうが、借り入れることのできる金額が多くなります。リバーモゲージを借りて、夢だった世界旅行をしようとか、もう一度学校に行って勉強をしようとか、または、家の改修費にあてる、自宅での介護費用にあてる、などの使途に向いています。

２８. リバースモゲージはどこで申請するのでしょうか？

リバースモゲージを取り扱う認可を受けた銀行、モゲージ・レンダー、モゲージ・ブローカー、シニア対象のファイナンシャル・プランナーなどが取り扱っています。リバースモゲージをお考えの方は、ぜひ、田口までご連絡ください。ご相談、お見積もりは全て無料です。

リバースモゲージについて、よくある質問